Les garanties et responsabilités
En matière de construction, le risque de devoir engager la responsabilité du constructeur est malheureusement non négligeable. Différentes garanties et responsabilités légales d’une efficacité très variable existent :
- La garantie de parfait achèvement qui permet au maître d’ouvrage de faire résoudre les désordres dénoncés lors de la réception ou dans l’année suivant cette dernière, par le constructeur, dans un délai de 1 an suivant la date de réception.
- La garantie de bon fonctionnement qui oblige les constructeurs à garantir au maître de l’ouvrage les vices cachés affectant les équipements dissociables de l’ouvrage et cela pendant les 2 années qui suivent la réception.
- La responsabilité civile décennale qui permet d’engager la responsabilité du constructeur pendant les 10 années qui suivent la réception de l’ouvrage pour des désordres l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.
Comment cela fonctionne ?
L’assurance dommages-ouvrage doit être souscrite avant l’ouverture du chantier. La compagnie d’assurance va procéder à de multiples vérifications sur les sociétés que vous avez retenues, leurs compétences, leurs propres assurances, les marchés qui vous sont proposés. Il s’agit donc d’un filtre de contrôle par un professionnel sur des aspects qui échappent au profane.
En cas de désordres, l’assuré est tenu de faire une déclaration de sinistre à l’assureur qui va alors désigner un expert chargé de constater l’étendue des désordres et les moyens d’y remédier. L’assureur dispose d’un délai de 60 jours à compter de la déclaration de sinistre pour notifier sa décision et un délai total de 90 jours à compter de cette même déclaration de sinistre pour faire une offre d’indemnité destinée au paiement des travaux de réparation des dommages. Le règlement de cette indemnité doit intervenir dans un délai de 15 jours à compter de l’acceptation de l’offre.
L’assureur indemnise ainsi le maitre de l’ouvrage pour remédier immédiatement aux désordres et fera son affaire personnelle d’engager des actions contre les sociétés responsables des désordres par des actions subrogatoires.
Ainsi, les travaux de reprise peuvent intervenir dans un délai relativement court de l’ordre de 1 à 4 mois, là ou des procédures judiciaires peuvent durer parfois plusieurs années et entrainent d’importants frais (expertise, huissiers, avocats…). Vous éviterez également le préjudice de jouissance souvent très mal indemnisé judiciairement.
La Cour de Cassation, de jurisprudence constante, rappelle que l’assureur dommages ouvrage doit préfinancer des travaux efficaces et s’assurer d’une réparation intégrale des désordres.
Cela a également un avantage en cas de revente d’une maison qui a fait l’objet de travaux : En cas de revente dans le délai de 10 ans suivant l’achèvement de sa construction, le vendeur est personnellement responsable vis-à-vis de l’acquéreur de toutes les conséquences liées aux malfaçons, ce qui n’est pas le cas en présence d’une assurance dommage ouvrage.
A ce titre, si vous avez pour projet d’acheter un bien qui a été construit ou a fait l’objet d’importants travaux depuis moins de 10 ans, c’est un avantage considérable que ces travaux aient été assurés par une assurance dommages-ouvrage car vous pouvez ainsi revendre votre maison sans le souci d’une action ultérieure pour des désordres faisant leur apparition dans les 10 années qui suivent l’achèvement de la construction.
Cette assurance dommages-ouvrage a certes un coût, mais qui est très largement contrebalancé.
A minima, si vous ne souhaitez pas y souscrire, il vous est vivement conseillé de vous assurer que les sociétés que vous missionnez sont elles-mêmes assurées pour les travaux qu’elles exécutent.
Il est très facile de liquider une société : c’est ce que font tous les entrepreneurs malhonnêtes en quittant les chantiers dès que des désordres sont constatés. Ainsi, seules les assurances souscrites sont une garantie pour que des indemnisations vous permettent de remédier aux désordres.
Or, il peut arriver que les sociétés ne soient pas assurées ou qu’elles ne le soient que pour des activités qui ne correspondent pas aux prestations réalisées.
Dans ce cas, des refus de garanties sont opposées de sorte que seule la société, personne morale, est responsable et bien souvent, elle est insolvable ou disparait en cours de procédure…
Pour éviter de se retrouver dans ces cas de figure, vous pouvez vous faire assister par notre cabinet pour procéder à toutes les vérifications qui s’imposent tant lors de du projet de construction que lors de l’acquisition d’un bâtiment construit moins de 10 ans avant l’acquisition.
Nous sommes à votre disposition pour toute vérification des contrats, des polices d’assurances, pour vous assister pour le suivi des travaux, pour vous accompagner lors des réunions de chantier ou la réception et vous assister à la moindre difficulté en phase amiable comme contentieuse pour défendre vos intérêts.